I. INTRODUCCIÓN
El auge del alquiler vacacional ha generado diversas controversias dentro de las comunidades de propietarios, especialmente en lo que respecta a la posibilidad de prohibir o limitar esta actividad. La proliferación de viviendas destinadas a arrendamientos turísticos ha causado problemas de convivencia, afectando el derecho al descanso de los residentes permanentes. En este contexto, surge la cuestión de si una comunidad de propietarios puede, mediante acuerdo, restringir o prohibir el alquiler turístico y cuál sería la mayoría necesaria para la adopción de dicho acuerdo.
En este post desde el equipo de Metropolis Legal analizamos la interpretación del artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) y la doctrina jurisprudencial existente al respecto, a fin de determinar si es posible la adopción de tales medidas sin la necesidad de unanimidad.
II. ANÁLISIS JURÍDICO
El artículo 17.12 de la LPH establece que la comunidad de propietarios puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el alquiler turístico con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Esta regulación implica una excepción a la regla general de unanimidad para la modificación de estatutos.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha avalado esta interpretación en diversas resoluciones, confirmando que, con dicha mayoría cualificada, la comunidad de propietarios puede restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico. No obstante, este acuerdo no tendrá efectos retroactivos y no podrá afectar a quienes ya estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su aprobación.
Sin embargo, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales no es uniforme. Mientras que algunas consideran que el término «limitar o condicionar» incluye la posibilidad de una prohibición total, otras argumentan que la prohibición absoluta solo podría adoptarse por unanimidad, ya que supondría una restricción esencial del derecho de propiedad.
El Tribunal Supremo ha resuelto la controversia existente entre las Audiencia Provinciales y ha dictaminado que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos en sus edificios si cuentan con una mayoría de tres quintos en la junta de propietarios. El Supremo aclara que el término «limitar» incluye la posibilidad de prohibir dicha actividad, y que esta medida no tiene carácter retroactivo, por lo que no afecta a los alquileres turísticos existentes antes de la modificación de los estatutos comunitarios.
III. CONCLUSIONES
- El artículo 17.12 de la LPH permite a la comunidad de propietarios limitar o prohibir el alquiler turístico mediante un acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos, sin necesidad de unanimidad.
- La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha validado la aplicación de esta norma para prohibir el alquiler turístico en varias resoluciones.
- La decisión no tiene efectos retroactivos, por lo que no afectará a quienes ya estuvieran ejerciendo la actividad antes de su aprobación.
