En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, el contrato de arras es una de las figuras jurídicas más utilizadas para garantizar la operación. Sin embargo, existen distintos tipos de arras, cada una con efectos jurídicos específicos. A continuación, desde Metrópolis analizamos las diferencias entre las arras penitenciales, confirmatorias y penales, según la normativa y la jurisprudencia española.
- Arras Penitenciales
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y otorgan a ambas partes la facultad de desistir del contrato bajo determinadas condiciones. Su principal característica es su función como garantía de cumplimiento o compensación en caso de desistimiento:
- Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada en concepto de arras.
- Si el vendedor se retracta, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Este tipo de arras es el único que permite la resolución del contrato sin necesidad de recurrir a los tribunales, otorgando seguridad y rapidez en la terminación de la relación contractual.
2. Arras Confirmatorias
Las arras confirmatorias se consideran un anticipo del precio de la compraventa y no permiten el desistimiento unilateral. Su función principal es reforzar el compromiso de ambas partes en la operación inmobiliaria.
- Si alguna de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente reclamación de daños y perjuicios.
- No conllevan el derecho automático a recuperar el doble de lo entregado ni a retener la cantidad recibida.
En caso de litigio, será necesario acudir a los tribunales para determinar la responsabilidad y el posible resarcimiento.
3. Arras Penales
Las arras penales funcionan como una cláusula penal dentro del contrato, estableciendo una sanción en caso de incumplimiento sin la posibilidad de desistimiento.
- Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble o una cantidad pactada.
- A diferencia de las penitenciales, no permiten resolver el contrato de forma automática, sino que están sujetas a la reclamación judicial de daños y perjuicios.
Este tipo de arras suele emplearse cuando se quiere garantizar el cumplimiento del contrato con un régimen sancionador estricto.
Conclusión
Antes de firmar un contrato de arras, es fundamental que las partes tengan claro qué tipo están pactando, ya que cada una tiene implicaciones jurídicas distintas.
Mientras que las arras penitenciales permiten desistir de la compraventa con penalización, las confirmatorias y penales refuerzan el compromiso y pueden llevar a reclamaciones judiciales en caso de incumplimiento.
Dada la importancia de esta cuestión, ofrecemos el asesoramiento de Metropolis evitar conflictos y garantizar la seguridad jurídica de la operación.
